公図とは何か

不動産業界の方だけでなく、一般の方でも『公図』は聞いたことがあるのではないでしょうか？

でも改めて、「公図って何ですか？」と聞かれるとハッキリと答えることが難しいかもしれません。

本日は、そんな「公図」について詳しく掘り下げてみたいと思います。

公図は地図ではない!?

まず第一に、『公図』は一般的に普及している意味での「地図」ではありません。

一般にいう「地図」は昭文社やゼンリンが発行している住宅地図を指しますね。

駅やビルのほか、縮尺によっては各お宅の表札名まで掲載されているので運送業の方や不動産業の方には必須アイテムといえます。

そのため「地図」と言われて思い浮かべるのは、ほとんどの人にとって「住宅地図」であるはずです。

しかし、「地図」には住宅地図のほかに、「不動産登記法上の地図」が存在します。

不動産登記法で定める意味での「地図」は以下の定義によります。

ここに定義する「地図」は「住宅地図」と区別するために別名「法14条地図」と呼ばれます。

この「法14条地図」には「駅」や「ビル」の記載はなく、あるのは土地の位置関係や地番という符号のみで、まさに不動産（土地と建物）を特定するためだけにあります。

「法14条地図」は測量法や国土調査法によって定められた基準点測量に基づいて作成されたものになるので、非常に高い精度を有しています。

現状、広い意味においては「法14条地図」も「公図」と呼ばれます。

なので、少々わかりづらくなりますが、世間一般で言われている「公図」という表現には正確には「法14条地図」も含まれます。

このように、不動産登記法上の「法14条地図」≒「公図」を理解することが第一歩といえます。

ただし、あくまで「完全な」イコールではないことに注意が必要です。

正確さに欠ける地図（法14条地図）がある

このように不動産の特定に必須であり、その内容の正確性が求められる「法14条地図」ですが、日本の長い歴史と広い国土の中では一定程度の割合で存在しないエリアもあります。

そのような「法14条地図」が存在しないエリアにおいては、不動産を特定できないなど大変不便です。

そこで「法14条地図」ができあがるまでの間の条件付きで「地図に準ずる図面」が備え付けられています。

実は、この「地図に準ずる図面」と「法14条地図」の２つを合わせたものが正確な意味での「公図」となります。

世間一般で言われている「公図」には、実は２つの図面があったんですね。

この「地図に準ずる図面」は主に昭和42年以前に存在していた土地台帳の付属地図を流用しています。

土地台帳の歴史は古く、地租改正にともなって明治19年に作成されたものがルーツとなっています。

つまり、「公図」の一部である「地図に準ずる図面」は本来は不動産登記のために作成されたのではなく、租税目的（税金を取るため）に作成されました。

そんな土地台帳が明治32年の不動産登記法の制定、昭和35年の同法改正によって現在の「公図」へ利用（流用）されるに至ります。

その性格上、「地図に準ずる図面」は「法14条地図」と比べて精度が低く、土地の位置関係を示す程度の信用性しかありません。

なぜ「法14条地図」が作成できない？

「公図」には①法14条地図、②地図に準ずる図面の２つの意味があることはわかりました。

しかし、世の中には「公図」が存在しないエリアも存在します。これはなぜでしょうか？

不動産登記法の例外として、特別に先例が存在することが手掛かりとなります。

端的に言って、過去の経緯によって古い土地台帳と現地の位置関係とが「メチャクチャ」で綺麗に整理しようにも「収拾がつかない」ということが大きな理由です。

このような地域では「公図」が存在せず、土地の位置関係が全くわからないとか、土地の情報そのものが欠落しているということすらあります。

主に地方・田舎に多く、市街地に住む方にとっては信じられないかもしれません。

そのような場合には、土地所在図を作図するなど多大な労力と費用が発生することもあります。

公図には日本の歴史がいっぱい

このように、一言に「公図」と呼ばれながら不動産業界で当たり前に利用されているものの中には、明治時代から続く日本の歴史が大きく影響していることがわかります。

余談ですが、今の日本では国土調査法という法律によって全国の正確な測量・調査が現在進行形で行われています。

この調査によって得られた成果は「法14条地図」の基となります。

日本のあちこちで測量をしている人を見かけたら「公図」を綺麗に整理してくれているのだ、と思って協力しましょう。