権利証を紛失してしまったら

『権利証』という書類を聞いたことがあるでしょうか。

よく不動産取引の際に耳にしたり、「銀行の貸金庫に預けてある」なんて話の中で聞くことがあるかもしれません。

とにかく、『すごく大事なもの』というイメージは皆さん持っていることと思います。

さて、今回はそんな『すごく大事なもの』である "権利証を失くしてしまった！" という場合について記してみます。

そもそも『権利証』とは何か

そもそもですが、『権利証』とは何のためにあるのでしょうか。

別ブログで不動産については他人に権利を主張するには「登記」が必須であるというお話をしました。

実は『権利証』は登記が完了したとき登記名義人に交付されるものなのです。

そして、『権利証』は交付された後に紛失しても再発行されません。

つまり、『権利証』はこの世に１通だけしか存在しません。

そのため、土地を売買したり、お金を借りて土地に抵当権を付けたりする際の登記申請では、本人確認の手段として『権利証』を提示することになるのです。

ただし、本日現在（令和4年）は『権利証』の発行はなくなっています。

平成17年（2005年）3月に施行された不動産登記法で『権利証』は廃止となり、代わって『登記識別情報』を提供することになったためです。

『登記識別情報』とは何か

『権利証』の代わりに発行されるようになった『登記識別情報』とは何でしょうか。

端的にいうと、『登記識別情報』は "12ケタの英数字の組み合わせ" であり、いわば "暗証番号" といえるものです。

従来の権利証は古い時代（明治～大正～昭和）にもなると、紙に墨書きでした。

これでは判読するのも一苦労ですし、何よりも完全アナログです。

現代は急激にデジタル社会へと移行しているので、登記をはじめ行政手続きについても紙のアナログでは対応できなくなってしまいます。

そこで前述した平成17年（2005年）3月の新たな不動産登記法によって、『権利証』の代わりに発行されるに至ったのが『登記識別情報』なのです。

『登記識別情報』が記載された通知には、目隠しシールが貼られており剥がすと12ケタ暗証番号が書いてあります。

この識別情報を知っていることが『権利証』に代わり本人であることを証明することになります。

『権利証』と『登記識別情報』は同じ

ここまでを比較して読んでもらうとわかる通り、結局のところ『権利証』と『登記識別情報』は名称と見た目は違うものの、所有者本人であることの証明という点で全く同じものになります。

では、これらを紛失してしまい、再発行もされないとしたら登記申請をどのようにしたら良いのでしょうか？

紛失してしまった所有者は売買することもできず、お金を借りることもできなくなるのでしょうか？

紛失したときの対応方法

『権利証』や『登記識別情報』を万一、紛失してしまった場合には大きく２つの方法によって救済措置があります。

それが『事前通知制度』と『本人確認証明情報提供制度』です。

これまで詳述したように、そもそも『権利証』と『登記識別情報』の意味は登記申請する人が「本人で間違いないかどうか」の確認です。

それを紛失してしまったのですから、登記を担当する行政（法務局）からすれば登記申請する人が本人かどうかが確認できませんので、別方法で証明しなければなりません。

事前通知制度

事前通知制度は法務局が本人へ書面を郵送して、登記にかかわる本人の意思が間違いないかどうかを確かめてくれるものです。

ただし、不動産の登記は重要な財産権の移転等を担う行政事務ですから、単なる郵便ではなく「本人限定受取郵便」を利用します。

この郵便方法であれば、郵便局の職員が本人を面前で確認した上で郵送物を引き渡しますので、間違いなく本人に郵送物が到着します。

それを確認した上で、本人が登記申請の内容に間違いがない旨を法務局に申出ることで登記が完了します。

なので、順番としては　登記申請　→　事前通知　→　本人が確認し返信　→　登記完了　となります。

事前通知制度のメリットは「費用が少額で済むこと」です。

数百円～数千円の郵送代くらいを見込んでおく程度で対応が可能です。

逆にデメリットは「登記に時間がかかること」や「申請が却下されるかもしれないという不確実な要素を含んでいること」です。

本人確認証明情報制度

本人確認証明情報制度は資格者代理人（司法書士）が本人との面談により本人確認を行って、その旨を法務局へ提供して登記申請を行うものです。

この方法であれば、事前通知制度のような不確実性もなく間違いのない登記申請が行われます。

関係者が複数の場合の取引（例：ローンを貸す銀行が担保を設定する等）であれば、まず事前通知制度は使われません。

本人確認証明情報制度のメリットは「確実な登記申請が行えること」です。

逆にデメリットは「費用が高額になること」といえます。

司法書士にもよりますが、少なくとも5～10万円ほどの費用がかかります。

このように、仮に『権利証』や『登記識別情報』を紛失してしまったとしても、それだけで不動産取引が不可能となることはありません。

しかし、これらの書類が本人であることを証明するものとして非常に重要なものであることがわかると思います。

できる限り、紛失しないよう注意しましょう。

当事務所では不動産コンサルティング業務に付随して、『権利証』や『登記識別情報』についても確認・相談を承っています。

登記業務についても提携の司法書士事務所と連携して取り組んでいます。

「そうだ、行政書士に相談しよう」と気軽に声をかけてください。